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                                        2019-09-04 13:13:06

                                        字体:标准

                                          链家地产研究院院长杨现领对。近期的自持地块供应进行了系。统研究。他。梳理发现,自201。6年11月北。京首个自持地块成。交以来,全国共。有北京、杭州、天津、佛山、。上海、广州、苏州7个城。市先后推出租赁用地。,区域集中在。京津冀、长三角和。珠三角这三大城市。圈,供应量前三为。北京、杭州、天津,土。地面积分别为120.3。1万平方米、6。0.86万平方米和34.97万平方米。

                                          目前全国已成交的自持或。纯租赁用途的租赁用地共计62。块,279万平方米。杨。现领预估,以45。平方米一套估算,这些土地。预计可提供6。.2万套租赁住房供应。

                                          “要求自持。一方面是。政策向租住。市场倾斜的导向。,一方面是为了进一步控。制地王的产生。”杨现领告。诉《中国新闻周刊》,因为在这种。模式下,当土地价格达。到上限后,拍卖会进。入竞自持比例环节。

                                          这种土拍规则最。早的提出者和实践者。都是北京市。2016年。9月,北京就出。台相关规定,提出了。“控地价、限房价”的。土地出让方式。随后,。在当年10月出让的四。宗土地时,采用了一个新的竞买规。则:在竞价达到合理土。地上限价格后,。将竞报企业自持商品住房。面积。企业自持。的商品住房将全部作为租赁住房,。不得销售。如果。出现“以租代售”或者变相销。售的,企业将被纳入。黑名单,取消其参加招拍挂的资格。

                                          新的土拍方式。,很快被其他城市借鉴。比如。,在今年6。月2日,南京挂出。11幅地块,。同时取消土地竞拍摇。号,改为竞争保。障房建设面。积。6月5日,。天津北辰顺义道熔断地块再。次挂牌出让。竞买方式。要求,竞买人在接受75。亿元挂牌起始价和配建50000。平方米棚户区改造安置商品。房的条件下,采用直接竞报自。持住房建筑面积,不再竞报土地价格。

                                          从过去“竞拍地价”转为。竞拍“自持面积。或保障房面积”,用意很明确,除。了鼓励建设租赁住房,也希。望抑制“房价。随地价上涨”的预期。

                                          不过,在杨现领看。来,这种方式。表面上控制了地价,。但实际效果可能并不理想,“这会。逼得开发商把自持成本。尽可能地压缩,或分摊到销售住宅。部分,但结。果是地价并没有变。低。再加上房价设了上限。,一些算。不过来的账。都需要由企业自己承担,长此以。往,企业会。失去拿地的。动力。” 资料图:。福州正在建设中的房地产楼盘。中新社记者张斌摄

                                          从“。快周转”。向“慢持有”转变

                                          “自持地块”和“竞自持。”土拍模式,作为一种新的游戏。规则,势必改变地产商长久以来。习惯的拿地和开发模式。

                                          不少业内人士都认为,这种模。式下,放缓了房企资金运作速度,。限制了开发商回收现金流的节奏,。给地产商的运营模式带来全新课题。和挑战。

                                          在杨现。领看来,对开发。商最大的挑战是,地价成本。仍然过高,以目前竞自持的地。块而言,盈利非。常困难。

                                          他对。《中国新闻周。刊》算了一笔账,。以北京为例。,目前4块10。0%自持的地块楼面价。均在25000元。/m2以上,假设。建安成本3000元/m。2,运营成本粗略按500。00元/m。2,各种税。费按照17%计算,以周。边链家自营的自如品。牌的租金水平来算,想要实。现回本要超过25年,甚至有的地块能到50年。

                                          不过,。也有特例。比如,上海最早推出的。两块租赁地块,最终竞得者分。别是上海。张江(集团。)有限公司和上海。嘉定新城发展有限公司,两家公司。都是国企,总价和楼。面价都远低。于市场价格。,楼面价仅为。5569/平方米和5950/平方米。

                                          “由。政府以极低的地价定向。出售给特定的国企,则几。年内可以。实现盈利。”杨现领告诉《。中国新闻周刊》,以前述公式计算。,嘉定和张江地块回本期。分别为9年和6年,已经非。常接近现在市场。上包租形式为主的长。租公寓企业回本期。

                                          不过,对于。大多数民营开发商来说,很。难享受到这种“红利”,在。拍下自持土地的时候必须精打细算。

                                          融信地产目。前在上海、广州和杭州都拿下了自。持地块。融信。地产一位不具。名的负责人告诉《。中国新闻周刊》,布局。自持地块最主要的考虑因。素,是一。二线城市旺盛的租赁需求。

                                          除了广州有。一块地,。自持占地55%外,在。其他城市。出于成本收益的角度考虑,自持占。比并不高。上海地块自持比例为。1.53。%,杭州地块自持占比4.35%。

                                          “在核心地段拿地,算过来账。的基础上。,适当可持有一定比例自持。产品。”前述。融信地产负责人对《中国新。闻周刊》分析,融信对自持地块。运营方式有几个。方向的考虑,包括自持。运营、委托运营和资产证券化。,“整体成本投入来。说差距不大。盈利模。式上,前两者主要依靠租金收益,。后者依靠资。产证券化方式退出。相对来说。后者的方式更适合开。发商,但。是由于目前缺少立法和制度支持,资产证券化尚不成熟。”

                                          对于回报周期的测算,该负责。人表示,如果通过优质。运营商的运营,按照5%的。回报率,大约需要20。年回收成本。资产。证券化相对来说。会更快,只要出租率和租金达到目。标,就可以一次性退出。

                                          随着整个房地产政策围绕“。租售并举”的。转向,一。些嗅觉灵敏。的地产商已经开始试水角色转变,。由开发商转向“房东”,最典型的。模式是开。发长租公寓。

                                          从市。场上看,。目前长租。公寓领域市场运营主体主要有五。类:互联。网创投类。、开发商类、中介类、酒店类、。地方国家队。2016年以。来,万科、龙湖、旭辉、远洋等少。数排名靠前的房企,先后进入长租公寓领域。

                                          杨现领对《中国新闻。周刊》表示,长租公寓。作为一项新。业务,对习惯短周期开发、资。金快速周转的地。产商而言,面。临诸多挑战。首当其冲。的是,租。赁行业要求较长的运作周期,。以轻资产的整租模式为。例,互联网类的公寓投。资回收期多在3~5年,开。发商类的公寓在装修。和家具设施上投入更高。,投资回收期。在6~7年居多;如果为。自持物业,投资回收期保守估。计也要10年以上。,部分一线城市如北京甚至达到2。0年。相比之下,地产行业单个项。目的运作周期通常在。2~3年,而开发。商最重视。的拿地到开盘这一环节。,比如碧桂园、龙湖等可做到半年左右,1年即可实现资金回笼。

                                          在他看来,租赁地块。要求开发商由“快。周转”向“。慢持有”转变,对开。发商的资金实力。和进入门槛提出了更高的要求。目。前参与主体多为全国性大。房企,但。盈利模式上仍存在诸。多不确定性,目前多以抢占市场为主。

                                          相对于不少地产。商的小心翼翼。,龙湖集团已经开始雄心勃勃。地全面进军长租公寓市场。“。我们的布局是,今。年在16个一线和领。先二线城市,到2017年底,将。开业超1。5000间。”。龙湖旗下长租公。寓品牌冠。寓总经理王俊英告诉。《中国新闻周刊。》,目前冠。寓的战略是迅速占领市场,“三年内不考虑盈利问题。”

                                          事实上,为。了避免过重的资产负担,龙湖。目前选择从轻资产入手,一般是对。租赁十年以上租约的物业进。行改造,后期会。在自持地块上建设。长租公寓,加大重。资产的比重。

                                          “冠寓的动态投资回收期是五。到六年,轻资产毛利。率是35。%以上。”龙湖集团副总裁。韩石曾对外表示。,长租公寓中期的目标是,数。量突破五万间,到2020年。租金收入超过20亿。

                                          “租金收入占总收入的比重,。未来是要逐年下。降的,未来要不断。扩大生态化运营收入的。比重。”冠寓市场推广。部负责人邵俊告诉《中国新闻周刊。》,未来的盈利模式中,要将。城市里年轻人。消费的商业机会不断融入长租公寓中。

                                          “过去地产卖的是产品,。现在公寓卖的是生活。”邵俊。说,传统的。租赁市场存在很多痛。点,比如黑中介、。服务差、无法择邻而居,而消费升。级后的长租公寓,。不仅强调舒适。、安全、。便捷,更强调社群生活和最。大化地调用城市资源,“现。在的公寓,都要。打造成青年人居住。、交流和消。费的入口,这跟传统的二房。东不一样,二房东做不了这个事情。”

                                          杨现领研究发。现,相较中小规模。的公寓运营商,地产公。司的重资。产模式虽然面临投资回收期。的难题,但也有不少优势。比如,。一些大地产商背靠。上市集团,多元的融资渠道和品。牌优势可。以拿到更低成本的资金,可以承。受更长的投资回收期。

                                          另一方面,由。于越来越多。的招拍挂要求商品房地块配建。一定比例的租。赁住房,未来将会产生大量的商。品房、租赁住房和。商业配套结合的城市综。合体。长租公寓的年龄层。以20~35岁间的年轻人为主,。消费、创新、创业意愿更强。,可以激。发综合体内更多。元化的商业、服务和商务。配套业态,所产生的消费大数据也是开发商的重要资源。

                                          而相较轻资产模式,自持地块。的最大优势在于。可以拥有房。产证,从而使。房产证券化(RE。ITs)成为可能。开发商可以通。过成功的经。营运作,使得自持的公寓实现增。值,再转让给第三方。,实现资产的收益。

                                          不过,面对“租。售并举”的政策转向。,不同地产商的。战略选择并不相同。

                                          前述融信。地产不具名负责人对。《中国新闻。周刊》表示,推进租售并。举的长效。机制,能改变房。地产市场诸多。不合理的现象,有利于市场健。康平稳发展。但融。信目前并没有进行业。务转型的打算,仍坚持地产。开发为核心业务,。另一方面也。会根据国家政策适时调整战略,保持一定的灵活性。

                                          而龙湖则明确将长租公寓。业务新增为和地产、物业、商。业并行的四。大主航道业务之一。。“在全国地产商中,龙湖。是第一个坚定。的把长租公寓作为。和地产业务并重的地产商。”邵俊。坦言,在集团内部,长租公寓。业务,从战略上已经和地产。业务是平。行的,没有孰重孰轻,绝对是战。略级业务,而不是试水级业务。

                                          在他看来,这。种坚定,来自于。顺势而为。一方面,随。着消费升级,新一轮居。住新风口已经出现,。“未来,。每五个人中就有一个租房。客,这是龙湖综合了各种大。数据算法得。出的结论,而不是随便说说。”

                                          另一方面,作为地。产商,他们敏锐地发现,。国家推进“租售并举”的。执行力度比较大。,“一些城市的住建部门,。为了落实租售并举的。政策,都是到现场办公。。”邵俊坦言,多种趋势,已。经让龙湖非常坚定地相信,。租住市场是非常重要的长线业。务,并且对整个房地产市场能起。到结构优化功能,。“绝不是。为了抑制房价而打。出的一张临。时牌。” 资。料图:南京的一处楼盘。中新社记者泱波摄

                                          集体土地。入市开了“小口子”

                                          为了加快构建“租售。并举”的住房体系,。近几个月,从中央到地。方,不断有各类政策密集。推出。除了国有。土地部分动作频频,让很多。人意外的是,集体土。地也迅速加入了租赁市场。

                                          8月28日,国。土部和住建。部下发《利用集体建。设用地建设租赁住房试点方案》,。决定在北京。、上海等13个超大或大城市先行试点。

                                          该方案核心内容是,“。试点城市村镇集体经济组织,可自。行开发运营,。也可通过联营、。入股等方式,建。设运营集体租。赁住房”。

                                          改革的背景不难理解,。在2013年,中共十八届三中。全会《决定》就提。出了改革目标。,允许农村集体经营性建。设用地出让、。租赁、入股。,实行与国有土地同等入市、同价同权。

                                          在这个大方向下,。近五年来,集体土地入。市开展了一系列探索,比如,。全国多个试点。地区开展存量集。体建设用地使用权挂牌出让。、“两权”抵押(即承包。地经营权和农民住房财产权抵。押)、改革征。地模式(缩小征地范围以。及提高补偿标准)等。

                                          不过,改革的节奏并不尽。如人意,集体土地和国有土地,仍。然是泾渭分明的两个市场,绝。大部分集体土地入。市仍然绕不。开“征地”这个。环节,距离真正的同地同权。仍有很多路要走。

                                        责任编辑:[官网推荐平台]:未经授权不得转载
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