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                                      1. 两台电脑庄闲如何套利

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                                        2019-09-04 13:13:06

                                        字体:标准

                                          这次的。集体土地租赁房试点,给很多。人带来了希望。至少从表面上看。,13个试点城市。的集体建设用地,。可以绕过“征地”环节。,直接建设租赁住。房,甚至可以提供。给城里人居住。

                                          但在中。国社会科学院农村发展研究所。宏观室主任党。国英看来。,这项改革试点对城。郊土地利用的基本格局不。会有大的影响,更不会如一。些评论所言,对中国农。村建设用地管理制度改。革有关键性意义。

                                          “这。项改革是对地方关于深化土地。制度改革要求的一个积极回。应。”党国英告诉《中国新闻。周刊》,但从集体土地入市的角度。看,只是一个小口子,谈不。上重大突破。

                                          “如果改。革了集体土地必须收归国有才能。用于非农建设,实现同地同。权同价,这才是改革的大口子。”。党国英认为,集体建设用。地用来建。租赁房,准确说是土地功能。的调整,“原来只能。建工厂、大棚,原。则上不让建住宅,这次允许。建租赁房,但仍然禁止建可售的商品房。”

                                          在他看来,如。果从土地改革的突破价值看,集体。土地能上市、实现同地同权同价,。这个突破意义最大。。其次是,不上市但允许建。设可售商品房。再次才是。目前的集体土地。用于建设租赁。房。“即使没有当前这。个政策,但在。现实中,很多城乡结合部,。租赁房已经广泛存在了,而。且量还很大,只不过都是由农民自建。”

                                          “现在的政策,更准确说。是一种追认。”党国英告诉《。中国新闻周刊》,。从20世纪80。年代开始,。在珠三角地区,就已经出现了农民。利用宅基地建设公寓对外出租的现。象。随着城市化进程加。快,不仅在珠三角,在全国。范围内,几乎。每个“城中村”都存在由农民自发。建设的租赁公寓,已。经提供了大量的租赁住房。,地方政府基本采取“不支持”“。不鼓励”“。不干预”的态度,而这一次的政。策,也让曾经的“灰色地带”变得更加明晰。

                                          另一个。更紧迫的现。实是,在。很多大城。市,国有土地供。应紧张和集体土地散乱低。效、无法集约利。用的矛盾越来越突。出。一边是。大城市供地完成率连。年下降,一线城市近5年供地。完成率不足60%,土地征。用成本高、周期。长,倒逼房价上涨;一。边却是城中村和城乡结合部。有大量闲置低效、违法使用的集。体土地,乱象丛生且农民无法享受土地溢价红利。

                                          很多人期待。,改革之。后,会有很多成本低、体量大的。集体土地逐。渐进入市场,改变地价持。续上涨的预期,甚至最终影响高房。价“软着陆”。

                                          在链家。地产研究院院。长杨现领看来,改革。之后形成的总体供应量是会增。加很多,但实际形成。有效供应的。可能有限,一方面是流转机制过程。繁琐和不透明。,另一方面在租赁市。场热门区域的用地还是有限的。

                                          “以北京为例,。根据北京国土局公布的集体土地。征收及农用地转用地块信息。,2016年至今。约有2187公顷,这。些地块主要分布于郊区,城六。区仅占四分之一。,其中有15%是在丰台区。,而像海淀、朝阳这。样的租赁热门区域。,仅有不及5%的比例。”杨现领。告诉《中国新闻周刊》,集。体土地建。设租赁房对房价的实。际影响有限,“对。不少刚需群体来说,。租房只是过渡,他们最。终会进入到买卖市场,只是可能推迟几年而已。”

                                          党国英对试点最终。能释放多少集体土地用于租。赁持谨慎态度。。他认为,在被选中的试点。城市的郊。区农村,集体经营性建设用地虽然。数量较大,但大。多已经被占用,。真正闲置的建设用。地很少。动用农民宅基地。开发租赁住房的可能性不大。一些。地方有可能通。过解除旧的用地合同,释。放出一些土地,但释。放多少土地会受到废约成本及。新投资回报高低的影响,有很大的不确定性。

                                          另一个关键问题是,这次试点。,是否意味着村集体掌握了土地。供应的主动权,村集体可否在。符合规划的前提。下,自主。决定是否入市?。从目前模式来看。,几乎没有这种可能性。

                                          目前,各个。城市每年的土地都。是“计划供应”,政府。牢牢控制着供应量。。以北京为例,20。17年~2021年,北京。计划供应住宅用地6000公。顷。其中,集体。建设用地1000公。顷,约占六分之一。这意味着,。北京市仍将集体土地供应纳。入供地计划。本质上,供。地节奏和供地规模,都由政府把控。

                                          “政府的态度经历了不想。管-不得不管-主动管的过程,将。会使更多大的开。发企业参与到村集体用地的经营开。发中,无疑会。提高这类区域的规划建设水平。和管理能力。”杨。现领对《中。国新闻周刊。》表示,北。京首次将集。体土地供应纳入年度供应计划。,而深圳更是把长期以来。存在的城中村逐步纳。入到住房供应管理体系内,“。官方开始承。认其在住房供应市场中的地位,本身即是一种进步。”

                                          需平衡更。复杂的利益链条

                                          集体土地建。设租赁住房,此前也曾。放过一些小口子。

                                          国土资源部土地利用司有关。负责人日前就《试点方案》的解。读中提到,此前的个别试点可追溯。到2012年,。《国土资源部关于做。好2012年。房地产用地。管理和调控重点工作的通知》。中规定:“对于商品住房价格。较高、建设用地紧缺。的直辖市和少数省会。城市,确需利用农村集体建设用地。进行租赁住房建设试点的,按。照‘严格审批、局部试点。、封闭运行。、风险可控’的要求,由省级人民。政府审核。同意试点方案并报我部审核批准后开展试点。”

                                          此后,北。京、上海等地都做过类似尝。试,北京力度相对较大。,在平房乡、。唐家岭、太。舟坞等5个集。体建设用地试点,。计划建设1.28万套租赁房。

                                          在北京模式中,试。点的集体建设。用地,严格。按照国土部文。件中“封闭运行”。的要求,。都用于建公租房,按照保障房系统。分配、管理,属于建在集体。土地上的公租房。

                                          不过,此次两部委。的《试点方案》并没有明确,。未来租赁房会继续采取。“封闭运行”的管理模式,还是会。选择开放式的市场化租赁模。式来运营。

                                          在覆盖人群上,《试点方。案》提出,“以满足新市民合理住。房需求为主”。“试点。方案没有区分,房子是租给外来农。村人口,还。是也可以租给城镇户口的人。群,这是聪明的做法。”党国。英对《中国新。闻周刊》表示,不应该限。定租给什么人,只要。是低收入者都应该被覆盖。

                                          在党国英看来,走。出灰色地带的集体建设用地。租赁房,不能再停留在过去散、乱。、差的状态,。要有长远考。虑,“房屋建筑设计要。有长远打算,更多地考。虑家庭使用的需要。”党国英对《。中国新闻周。刊》说,。以后的农村人口中,独自外出。打工人员的。比例会逐步缩小,举家进城的情。况会越来越。多,类似。“筒子楼”。的房屋建筑将不能满足他们的需要。

                                          另一方面,要尽量避免。集体出租房经营与农民出。租房之间的过度竞争,要确。保农民自。己的住房出租收入减少后,能从集。体经营收。入分配中得到补。偿,甚至有所增加。

                                          在杨现。领看来,村。集体建设和运营。租赁房,需。要强化“专业能力”。“从村集体。的角度,自身并不具备造。房、招租、运。营等能力,最终还是要引入专业。的公寓企业。来合作建。设,村集体。只提供土地或现有房屋,收租金和。分成的模式。”他认为,在监管方。面,虽然流转环节简化了。,但一定。要有完整的备案和监测体。系,建设官方的租赁和监管平台,是很重要也很必须的一项手段。

                                          在监管方面,《试点方。案》特别明确,租赁房不得“以租。代售”,意在和“小产权房”划。清界限,完全。没有对“小产权房”网。开一面之意。

                                          “集体建设用地租赁。试点不等于小产权房交易合法。。”杨现领对《中国新闻周刊》。表示,集体建设用地租赁住房。试点,目的是为了构建购。租并举的住房体系,稳定。房地产市场,这和“。小产权房。”是两个概念。

                                          此次《试点方案》也为。以后形成长效机制留。有期待。。比如,其中提。到,“要形成一。批可复制、可推广的改革成。果,为构建。城乡统一的建设用。地市场提供支撑。”。在项目规范化运。营方面,要求试点项目。要配备医疗、教育等公。共设施,。并且探索承租人获得基本公共服。务的权利,特别是要探索健。全对非本地户籍承租人的社会保障机制。

                                          在杨现领。看来,这波。红利会给村集体和农村人。带来重大机遇,农民将。成为大批租赁房的股。东,长期享受集体土地带来的。红利,但背后涉及。比国有土地更为复杂的利益链条,需要厘清。

                                          “集体土地合法租赁。后,租户的合法权益。,租购同权如。何真正实现,这其中各。环节利益链条上的个体。和集体的利益平衡,有待。政府形成良好的监管机。制和市场验证。”杨现领说。

                                          声明。:刊用《中国新。闻周刊》稿件务经书。面授权

                                          中国。未来GD。P增长超过8%仍有。可能

                                          文/海闻

                                          北京大学校务委员会副主任,。北京大学汇丰。商学院院长,深。圳创新发展研究院学术。委员会副主任

                                          到目前为止,中国GD。P增长出现。连续五年下跌,且每年都。低于8%,这是从改革开放以来从。没有过的。这个“8。”曾是宏观经济调控。的底线,而现在连“7”都没有了。——前年中国的GDP增长是。6.9%,去年是6.7%,至。少去年与前年相比,仍处于下跌当中。

                                          前年,国务院发展研究。中心就有报告预测,到2020。年,中国GDP增。长会降到5%左右。我个。人不太同意这个说法,因。为这完全是一种线。性预测,即根据。前面的思路进行延长,。而建立的一种简单的数理模型。

                                          在2008~2009。年期间,中国经。济确实下滑了,但我们给了一个很。强的政府干预。这就像是得了。一场感冒,本来过段时间。就会痊愈的,但是它被使用各。种方法压了下去,其实并没。有解决真。正的问题,它还是。迟早要发出来的。可以说,我。们把该发的。“病”或者是需要进行的。调整给推迟了。这样使劲往上。推了一下以后,就造成了很。多产能和需求。方面的不。均衡,所以此后就要进行一个更大的调整。

                                          与此。同时,中国正好又进入一个中。等收入的阶段,由此导致。的所谓“中等收。入陷阱”也需要调整。所以,中。国的经济问题是两方面。叠加造成的。

                                          为什么会陷。入中等收入陷阱呢?有。人把“收入。”作为关注点,认为是。我们的分配有。问题,所以造成。了社会收入。的矛盾。然。而,我认为,不应该把关注点。放在收入分配上,。虽然现象上出现了一个收入的贫富。差距,但实际上是因为产业结构的调整滞后。

                                          换句话说。,经济发展到一定程度以后,。需求会不。断提升,而产业。结构没有及时跟上,缺。乏新的增长动力,就会出现结。构性失业。。有一些行。业现在缺人;而另一些行业的企。业却陆续倒。闭,造成失业。由。于这些失业人员没。法到那些新兴行业里。去工作,所。以就产生。了收入很高的人群和。收入很少甚至没有收入的人群之间的贫富差距。

                                          上述结构性失业问题的背。后则是教。育与科研的滞。后。当然,有。一些国家是没有陷入中等。收入陷阱的,比如新加坡、。韩国和中。国台湾地区。它们的经济是。在1960年代。开始起飞的,发展很快,但是。它们没有像南美国家那样停滞。不前,而是继续发展。。原因之一,。就是它们在经济发展。的同时非常注。重教育和科研。国民经。济发展到一定程度的时候,。有没有科研能。力,就决定了产业升级能不能顺利完成。

                                          因而,当前。中国经济的问题不是单。纯的宏观经济周期。问题,而是一个。结构性问题。对目前中国经济的分。析,不能像盲人摸象一。样:看到东北经济走下坡路,就说。中国经济一塌糊涂;或者看到某。一个产业不乐观,就说整。个中国产业。惨不忍睹。如果只从某一个角度。看中国经济的话,。会得出很不一样的结论。

                                          任何经济的发展都是波。浪形前进的,从这一。点来讲,我认为中国的GDP增长。还会达到7%以上,超过8%也是。有可能的,形成大。概在未来两。三年之内的一个新。的周期。实际上,做投资也好,。做分析也好,特别是做企。业的人,当大家都不看好经济。形势的时候。,或许就是机会到来。的时候;而在大家。都特别看好、特别兴奋的时候,你就要冷静一点了。

                                          有人动不。动就说中国经。济肯定要“硬。着陆”了、要“崩溃”了。。但事实证明,分析经济不能。光看数据,也不。能和发达国家。的情况相比。中国有三个和。发达国家经济增长不一样的特点。

                                        责任编辑:[官网推荐平台]:未经授权不得转载
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